Immobilie vermieten oder verkaufen: Praxisfall Karlsruhe

Unsere Mandantin war 58 Jahre alt und berufstätig. Sie erbte das Haus ihrer verstorbenen Mutter in Linkenheim-Hochstetten. Das Objekt stammte aus den 1970er Jahren. Die letzte Modernisierung lag 25 Jahre zurück. Sie wohnte selbst zur Miete in Karlsruhe. Ihr Eigenkapital war begrenzt. In unserer Praxis sehen wir solche Konstellationen sehr häufig. Die emotionale Bindung an das Elternhaus spielte eine große Rolle. Gleichzeitig fehlte ihr die Zeit für Vermietungsaufgaben. Wir führten zunächst eine professionelle Immobilienbewertung durch. Als Diplom Gutachter für Immobilienbewertung ermittelten wir einen Verkehrswert von 380.000 Euro. Die potenzielle Kaltmiete lag bei 1.100 Euro monatlich. Das entsprach einer Bruttomietrendite von 3,5 Prozent. Für die Region ein durchschnittlicher Wert. Der Sanierungsbedarf belief sich auf geschätzte 65.000 Euro. Heizung, Fenster und Dach waren betroffen. Unsere Erfahrung zeigt: Bei solchen Summen wird die Entscheidung oft zur Belastungsprobe. Wenn Sie vor einer ähnlichen Situation stehen, lassen Sie zunächst eine fundierte Bewertung erstellen und kalkulieren Sie alle Sanierungskosten realistisch.

Wir erstellten für unsere Mandantin zwei detaillierte Szenarien. Szenario eins war die Vermietung nach Sanierung. Szenario zwei der sofortige Verkauf. Bei der Vermietungsvariante rechneten wir mit 1.100 Euro Kaltmiete. Die Nebenkosten lagen bei 180 Euro monatlich. Davon gingen Grundsteuer, Versicherung und Verwaltung ab. In unserer Praxis beobachten wir regelmäßig: Eigentümer vergessen die Instandhaltungsrücklage. Nach der Branchennorm sollten bei einem Objekt dieser Altersklasse 18 Euro pro Quadratmeter jährlich zurückgelegt werden. Das ergab 2.160 Euro pro Jahr. Die tatsächliche Nettomietrendite sank damit auf unter zwei Prozent. Nach hunderten von Projekten wissen wir: Diese Rechnung überrascht die meisten Eigentümer. Hinzu kam die Finanzierung der Sanierung. Bei 65.000 Euro Kreditbedarf und drei Prozent Zinsen entstanden weitere 1.950 Euro jährliche Kosten. Das Szenario Verkauf war einfacher zu kalkulieren. Nach Abzug der Maklerprovision von 3,57 Prozent blieben 366.500 Euro netto. Keine laufenden Verpflichtungen mehr. Keine Verwaltungsaufgaben. Wenn Sie selbst rechnen, berücksichtigen Sie immer alle versteckten Kosten über mindestens zehn Jahre.

In unserer Beratungspraxis zeigt sich immer wieder: Die Zahlen sind nur die halbe Wahrheit. Unsere Mandantin arbeitete in Vollzeit als Angestellte. Sie hatte keine Erfahrung mit Vermietung. Ihr Zeitbudget war sehr begrenzt. Wir fragten gezielt nach ihrer Lebenssituation. Plant sie einen Immobilienkauf für sich selbst? Benötigt sie Liquidität? Wie ist ihre Risikobereitschaft? Die Antworten waren aufschlussreich. Sie wollte in drei Jahren selbst kaufen. Dafür fehlte ihr Eigenkapital. Die Vermietung hätte ihr Kapital gebunden. Eine Finanzierung für die eigene Immobilie wäre schwieriger geworden. Unsere Erfahrung aus der Region Karlsruhe zeigt: Banken bewerten vermietete Objekte bei der Eigenkapitalberechnung nur mit 70 Prozent. Das geerbte Haus hätte ihr also nur 266.000 Euro Eigenkapital gebracht. Der Verkaufserlös von 366.500 Euro war deutlich attraktiver. Außerdem äußerte sie Bedenken wegen Mieterärger. In 80 Prozent der Fälle erleben wir bei Erstvermietern Unsicherheit bei Mieterwahl und Verwaltung. Die emotionale Belastung wird oft unterschätzt. Wenn Sie in einer ähnlichen Lage sind, prüfen Sie ehrlich Ihre zeitlichen und nervlichen Ressourcen für die Vermietung.

Als Immobilienmaklerunternehmen mit Schwerpunkt auf dem Raum Karlsruhe arbeiten wir eng mit Steuerberatern zusammen. Die steuerliche Seite ist oft entscheidend. Unsere Mandantin hatte ein zu versteuerndes Einkommen von 52.000 Euro jährlich. Ihr persönlicher Steuersatz lag bei 35 Prozent. Bei Vermietung hätte sie Mieteinnahmen versteuern müssen. Gleichzeitig hätte sie Sanierungskosten absetzen können. Die 65.000 Euro Sanierung ließen sich über mehrere Jahre verteilt geltend machen. Das ergab eine jährliche Steuerersparnis von etwa 4.500 Euro über fünf Jahre. Klingt zunächst attraktiv. Wir beobachten regelmäßig: Diese Rechnung täuscht. Die laufenden Mieteinnahmen von 13.200 Euro brutto pro Jahr führten zu 4.620 Euro zusätzlicher Steuerlast. Nach Abzug aller Kosten blieb ein Überschuss von nur 3.000 Euro. Davon gingen 1.050 Euro Steuern ab. Real blieben 1.950 Euro Gewinn pro Jahr. Das entsprach 0,5 Prozent Rendite auf den Objektwert. Beim Verkauf fiel keine Spekulationssteuer an. Die Erbschaft lag über zehn Jahre zurück. Der gesamte Erlös war steuerfrei verfügbar. In unserer Praxis empfehlen wir: Lassen Sie vor der Entscheidung eine steuerliche Simulation über mindestens zehn Jahre erstellen.

Nach drei Beratungsgesprächen kristallisierte sich die Lösung heraus. Wir empfahlen unserer Mandantin den Verkauf. Die Argumente waren eindeutig. Erstens: Die Rendite bei Vermietung war minimal. Zweitens: Sie benötigte Eigenkapital für den eigenen Kauf. Drittens: Der Verwaltungsaufwand passte nicht zu ihrer Lebenssituation. Sie entschied sich für unseren Vorschlag. Wir begannen mit der professionellen Vermarktung. Als erfahrenes Team erstellten wir ein aussagekräftiges Exposé. Unsere regionale Marktkenntnis im Raum Karlsruhe zahlte sich aus. Wir kannten die Zielgruppe für solche Objekte genau. Typischerweise sind es Kapitalanleger oder Familien mit Sanierungsbereitschaft. Wir setzten den Angebotspreis bei 389.000 Euro an. Leicht über dem Verkehrswert, aber realistisch. In unserer Erfahrung funktioniert diese Strategie in Linkenheim-Hochstetten gut. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern ist dort stabil. Innerhalb von sechs Wochen hatten wir acht Besichtigungen. Drei ernsthafte Kaufinteressenten meldeten sich. Ein junges Paar bot 385.000 Euro. Sie wollten selbst einziehen und schrittweise sanieren. Der notarielle Kaufvertrag wurde nach weiteren vier Wochen unterschrieben. Wenn Sie Haus Verkaufen möchten, planen Sie realistisch drei bis vier Monate bis zum Notartermin ein.

Der Verkauf wurde nach insgesamt drei Monaten abgeschlossen. Unsere Mandantin erhielt nach Abzug aller Kosten 371.250 Euro. Sie war sehr zufrieden mit dem Ablauf. Die emotionale Erleichterung war spürbar. Keine Sanierungsverpflichtung mehr. Keine Vermietungsrisiken. Stattdessen volle Handlungsfreiheit. Ein Jahr später kontaktierte sie uns erneut. Sie wollte nun selbst eine Immobilie Verkaufen – nein, kaufen meinte sie natürlich. Das Eigenkapital aus dem Verkauf ermöglichte ihr den Kauf einer Eigentumswohnung in Karlsruhe. Sie investierte 420.000 Euro. Mit 88 Prozent Beleihung war die Finanzierung problemlos. Ihre monatliche Belastung lag bei 1.450 Euro. Vorher zahlte sie 980 Euro Miete. Die Mehrbelastung von 470 Euro war gut tragbar. In unserer Praxis sehen wir solche positiven Verläufe regelmäßig. Die richtige Entscheidung zum richtigen Zeitpunkt macht den Unterschied. Hätte sie vermietet, wäre der Eigenkapitaleinsatz gebunden gewesen. Der eigene Wohntraum hätte sich um Jahre verzögert. Nach hunderten von Projekten wissen wir: Liquidität schlägt oft gebundenes Vermögen. Wenn Sie vor einer ähnlichen Entscheidung stehen, denken Sie Ihre persönlichen Ziele mindestens fünf Jahre voraus und prüfen Sie, welcher Weg diese Ziele besser unterstützt.